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主持人：各位網(wǎng)友大家好！這里是中經(jīng)在線(xiàn)訪(fǎng)談，歡迎您收看！國務(wù)院法制辦15號公布了《國有土地上房屋征收與補償條例（第二次公開(kāi)征求意見(jiàn)稿）》全文，再度就“新拆遷條例”立法征求了公眾意見(jiàn)，這是自國務(wù)院法制辦1月19日公布的《國有土地上房屋征收與補償條例》征求意見(jiàn)稿以來(lái)，引發(fā)了公眾強烈關(guān)注，今天我們特別榮幸到了中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學(xué)會(huì )副會(huì )長(cháng)柴強，就大家關(guān)心的問(wèn)題和網(wǎng)友進(jìn)行在線(xiàn)交流。柴強，中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學(xué)會(huì )副會(huì )長(cháng)，您好柴老師！ [12-16 13:43] 柴強：大家好！ [12-16 13:43] 主持人：柴老師，我們首先談一下強制拆遷的問(wèn)題，拆遷條例的第二次征求意見(jiàn)稿中規定了行政機關(guān)不得強制拆遷，這是否有利于在房屋征收中的補償矛盾呢？ [12-16 13:44] 柴強：我想首先講一下房屋征收的本身含義，房屋征收原來(lái)叫房屋拆遷，本質(zhì)是要用這個(gè)土地，所以說(shuō)征收本身就是強制性的�，F在，取消了行政的強制拆遷，并不意味著(zhù)這個(gè)拆遷或者說(shuō)現在叫做征收不是強制性的。征收這個(gè)活動(dòng)在世界上都有，因為土地是提供空間，任何活動(dòng)都需要空間，而且土地不可移動(dòng)，所以公共利益的需要必須要用這個(gè)土地的時(shí)候，就是要啟動(dòng)這個(gè)征收了，這個(gè)征收簡(jiǎn)單通俗來(lái)講就是強買(mǎi)這樣一個(gè)活動(dòng)。所以，強制性都是存在的，只是說(shuō)最后強制由法院執行�！12-16 13:44] 主持人：就是說(shuō)是概念上的一個(gè)理解�！12-16 13:46] 柴強：并不是說(shuō)強制就沒(méi)了�！12-16 13:46] 主持人：第二塊我們就談?wù)劰怖�，二次征求意�?jiàn)稿中規定了只有因公共利益的需要符合國民經(jīng)濟和社會(huì )發(fā)展規劃、土地利用總體規劃，并明確因政府組織實(shí)施的能源、水利、公共機關(guān)辦公用房的房屋征收，您認為公共利益是否有彈性，到底誰(shuí)來(lái)代表公共利益？ [12-16 13:46] 柴強：公共利益是前提，過(guò)去講都是為了公共利益的需要，只是以前沒(méi)有對此進(jìn)行明確界定，這次條例對公共利益做了比較明確具體的規定。公共利益在世界上都是一個(gè)難題，沒(méi)有一個(gè)統一的定義，當然根據國情、不同的發(fā)展階段，來(lái)對公共利益進(jìn)行界定，我認為在不同的時(shí)期、不同的國情，對公共利益可以窄一些、也可以寬一些，當然這次條例對公共利益做了明確規定，比過(guò)去當然明確了，也比過(guò)去啟動(dòng)征收的一些行為肯定是要窄了�！12-16 13:46] 主持人：那么在第一次征求意見(jiàn)的時(shí)候，也曾規定了有90%以上被征收人同意進(jìn)行危舊房屋改造的縣級以上的地方人民政府方可作出房屋的征收規定，因危舊房屋改造需要征收的房屋應當征得三分之二以上人的協(xié)議，在簽約期限內達到三分之二以上才可以生效，我們注意到在第二次征求意見(jiàn)稿出臺的時(shí)候，這個(gè)規定不見(jiàn)了，官方認為這個(gè)有一定難度，您認為是這樣的嗎？ [12-16 13:47] 柴強：不一定，目前也有一套程序要納入到規劃里面去，實(shí)際上要通過(guò)人大的這種通過(guò)機制來(lái)確定這個(gè)事情�！12-16 13:47] 主持人：您能跟我們解釋一下這里的兩個(gè)數字為什么一個(gè)是90%、一個(gè)是三分之二嗎？ [12-16 13:48] 柴強：這個(gè)是以前的，在國外或者我們港臺地區原來(lái)都有相應的這些規定。實(shí)際上危舊房改造都是為了老百姓的利益，當然有些因為土地不可移動(dòng)這樣一個(gè)問(wèn)題，有個(gè)別的一戶(hù)兩戶(hù)不同意，你也干不成，他也知道你干不成，所以他要高價(jià)或者別的東西，因為土地是不可移動(dòng)的，如果是一般的動(dòng)產(chǎn)就不可能有這樣復雜的事情。當然，也要有一個(gè)表決機制，原來(lái)是這樣設計的�，F在要納入到一些規劃，除了政府以外還要通過(guò)人大來(lái)通過(guò)，才能夠啟動(dòng)這些�！12-16 13:48] 主持人：那我們接下來(lái)談的是補償標準值的問(wèn)題，在這個(gè)條例第16條規定，對被征收房屋價(jià)值的補償金額不得低于房屋征收決定公告之日起類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，那么被征收房屋價(jià)值由具有相應資質(zhì)房地產(chǎn)價(jià)格評估機構按照房屋征收評估辦法的評估規定確定，具有相應資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評估機構應該是怎么樣界定的？您也給我們介紹一下房屋征收評估辦法的相關(guān)規定�！12-16 13:49] 柴強：行，征收這個(gè)問(wèn)題我再講一下，本質(zhì)上是兩個(gè)難點(diǎn)的問(wèn)題，一個(gè)是公共利益，它符合不符合公共利益，如果不符合就不能征收，如果符合了，你就必須服從。在符合公共利益的情形下面，就有一個(gè)補償的問(wèn)題了，補償就是要足額、要公平、要合理。如果這些都符合了，就要實(shí)行征收了，你就要離開(kāi)這個(gè)地方了，嚴格來(lái)講，世界上都是這樣一個(gè)程序�！12-16 13:49] 柴強：所以，講到補償的話(huà)，為了保證被征收人的合法權益，這次明確了給你的補償當然是有很多部分，其中一個(gè)部分就是被征收房屋的價(jià)值，當然這個(gè)房屋的價(jià)值不光是地上房屋本身，還包括占用范圍里面的土地使用權，還有包括其他一些不動(dòng)產(chǎn)，像樹(shù)木，或者有一些水井、圍墻等等，都是不可移動(dòng)的，都是屬于房屋價(jià)值的范圍內。除了這塊補償之外，另外還有搬遷費，還有臨時(shí)的安置費用、如果是經(jīng)營(yíng)性的，還有停產(chǎn)、停業(yè)損失�！12-16 13:50] 柴強：甚至你的房子很破舊，這個(gè)價(jià)值再怎么評估它也是那么多錢(qián)，你解決不了居住的問(wèn)題，還可以啟動(dòng)一些安置住房的程序，就是按保障性住房來(lái)進(jìn)行安置，所以這個(gè)對老百姓都是一個(gè)保護。當然，最重要的一個(gè)部分，或者可能是大頭，就是被征收房屋價(jià)值。被征收房屋價(jià)值是多少、怎么來(lái)定？所以，這次由獨立的專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)價(jià)格評估機構來(lái)評估確定�！12-16 13:51] 柴強：這個(gè)評估又怎么來(lái)確定呢？這些機構或者這些專(zhuān)業(yè)人員做法可能不完全一樣，所以這個(gè)條例就明確了，要制定房屋征收評估的辦法，這個(gè)辦法就是由住房和城鄉建設部來(lái)制定�！12-16 13:51] 主持人：我們怎么樣才能做到評估中的公平呢？因為這么多評估機構在里面�！12-16 13:52] 柴強：我覺(jué)得有這幾個(gè)方面的原因，從過(guò)去的拆遷評估里面反映出來(lái)的。一個(gè)方面，就是任何單位和個(gè)人不得干預評估，特別是房屋征收部門(mén)，不得要求低評這樣一個(gè)問(wèn)題，當然還有其他的部門(mén)或者人員來(lái)干預，干預你這個(gè)結果高低，這是一個(gè)方面。這個(gè)評估機構和評估師也不能受別的干預，所以應該拒絕這種干預，你就憑你的職業(yè)道德和專(zhuān)業(yè)水平來(lái)評估，這是一個(gè)方面，就是干預的問(wèn)題�！12-16 13:52] 柴強：第二個(gè)方面，評估師和評估機構當然業(yè)務(wù)水平要提高，他真正是能夠懂得怎么來(lái)評這個(gè)東西，主要是這兩點(diǎn)。當然，具體的還有很多技術(shù)問(wèn)題，通過(guò)這個(gè)評估辦法來(lái)把關(guān)，讓他執行統一的標準、流程、評估選用的方法等等這些，還有參數選取來(lái)規定�！12-16 13:52] 主持人：也就是不同的評估有不同的方法，那您跟我們介紹一下評估大致的流程是什么樣的？ [12-16 13:55] 柴強：評估首先要接受委托，委托就當然是首先誰(shuí)來(lái)評，這個(gè)機構誰(shuí)來(lái)評。目前決定誰(shuí)來(lái)選這個(gè)機構？就是被征收人來(lái)選定，目前的做法可能有征收人來(lái)選的，也有被征收人來(lái)選的，也有搖號抽簽的，當然現在的規定就是不管什么方法來(lái)選這個(gè)機構，都是由被征收人來(lái)選。首先你選擇什么樣的機構，大機構、小機構、知名不知名或者怎么樣，老百姓要去了解，了解完之后你覺(jué)得比較好的，來(lái)選這個(gè)機構。當然了，也不能說(shuō)是誰(shuí)給你承諾高評你就選誰(shuí)，將來(lái)還要防范這種問(wèn)題，也可能還有賄賂的也不行，那也是違反了評估的職業(yè)道德。所以，選機構這是一個(gè)環(huán)節�！12-16 13:55] 柴強：接下來(lái)選完機構之后，可能提供資料這個(gè)還是房屋征收部門(mén)來(lái)提供一些評估所需要的資料，如你被征收房屋的在什么位置，它的權屬等。所謂的權屬，最容易現實(shí)中引起矛盾的，你是不是違法建筑，是不是超過(guò)批審期的建筑。目前，按道理是老百姓要配合，被征收人要配合，房屋征收部門(mén)要調查，然后提供�！12-16 13:55] 柴強：接下來(lái)對這些資料，評估機構也要派遣足夠數量的專(zhuān)業(yè)評估師，要到現場(chǎng)去調查，我們調動(dòng)實(shí)地查勘，進(jìn)行查實(shí)，來(lái)確認你這個(gè)房屋的位置、面積、新舊的程度等等一些狀況，就是被征收房屋的狀況你要了解。再有的話(huà)，就是選用方法來(lái)評。這個(gè)方法，目前基本上有一個(gè)市場(chǎng)比較法，市場(chǎng)比較法是你同類(lèi)的房屋在市場(chǎng)上面的正常交易價(jià)格是多少，選取一些同類(lèi)的房屋交易價(jià)格，再看你這個(gè)房屋值多少錢(qián)，這就是一個(gè)市場(chǎng)比較法，像有些交易比較活躍的，像二手房比較發(fā)達的地方，就可以采用這種方法來(lái)評估�！12-16 13:58] 柴強：當然還有一個(gè)收益法，就是你這個(gè)租金收益、或者經(jīng)營(yíng)凈收益，嚴格地講，是屬于房地產(chǎn)帶來(lái)的收益，通過(guò)資本化，當然這個(gè)講起來(lái)就比較復雜了，類(lèi)似于我們存錢(qián)、錢(qián)里面有利息，通過(guò)利息倒推出本金的方法，這樣最典型的就是門(mén)面房，可能租金收益很高，通過(guò)這個(gè)收益看你的價(jià)值是多少，這樣一個(gè)方法。還有可能是成本法，就是土地的價(jià)值是多少，加上房屋的價(jià)值是多少，還有一些合理的稅費等等這些東西，當然極個(gè)別的方法還有一些，最通常的就是市場(chǎng)法、收益法、成本法。當然，這次我們想老百姓的房屋被征收、保護老百姓的利益，各種評估方法得出的結果出來(lái)了之后，可能要取得比較高一點(diǎn)的結果，作為他的一個(gè)征收評估結果，或者它的價(jià)值�！12-16 13:58] 柴強：這個(gè)價(jià)值出來(lái)的時(shí)候，我們通常還只是一個(gè)初步結果，這個(gè)初步結果和老百姓要見(jiàn)面了，要公示，聽(tīng)取老百姓的意見(jiàn)，你對這個(gè)結果滿(mǎn)意不滿(mǎn)意，滿(mǎn)意了可能就采納來(lái)調整這個(gè)結果，要是沒(méi)有讓你滿(mǎn)意，會(huì )給你做出解釋。當然，后面還有一些，你對這個(gè)評估結果、或者評估報告有不同的意見(jiàn)或者異議，你可以申請復核評估，就是原來(lái)的評估機構，你去申請，陳述你的理由，機構覺(jué)得有道理就會(huì )修正他的報告�！12-16 13:58] 柴強：如果對這個(gè)結果還有不同意見(jiàn)，你可以申請專(zhuān)門(mén)的房地產(chǎn)價(jià)格評估專(zhuān)家委員會(huì )去鑒定，鑒定這個(gè)結果有沒(méi)有問(wèn)題，如果認為這個(gè)結果有問(wèn)題，可能就要重新評估，如果沒(méi)有問(wèn)題，那你就要接受這個(gè)結果。當然，這個(gè)地方我要講一下，目前在房屋拆遷補償里面，很多被理解錯了，這個(gè)評估的結果，只是你老百姓拿到的這個(gè)補償款里面的其中一個(gè)部分�！12-16 13:59] 柴強：因為我剛才介紹了，這個(gè)補償里面有被征收房屋價(jià)值的補償，還有搬遷費，還有安置費用，還有停產(chǎn)停業(yè)損失，甚至還有住房保障，因為你的面積很小，我剛才講了，房子很破舊，這個(gè)東西就值那么多錢(qián)，當然了，拆完之后，可能在市場(chǎng)上也沒(méi)有這么多破舊房子，可能當地有一些規定，就是說(shuō)你一定面積的，不得低于一定面積的附近的普通商品房?jì)r(jià)值，達不到那個(gè)補償的話(huà)，要啟動(dòng)一個(gè)特別補貼，補貼到那個(gè)數量上去�！12-16 14:00] 柴強：所以，評估簡(jiǎn)單地講，就是解決被征收房屋本身價(jià)值是多少，我剛才講了，征收就是強買(mǎi)，當然不是說(shuō)真的不講道理的，我想給你多少錢(qián)就給你多少錢(qián)，要給你一個(gè)公道的價(jià)格。你被征收房屋公道的價(jià)值是多少，就要評估，當然給你的補償里面可能還有其他得不償，整個(gè)加起來(lái)才是你得到的所有評估，當然這個(gè)評估是解決其中最關(guān)鍵的一個(gè)，就是你這個(gè)房屋的價(jià)值，當然這個(gè)房屋價(jià)值含土地，甚至你被征收的房屋有院落、圍墻、樹(shù)等其他不可移動(dòng)的財產(chǎn)都在這個(gè)價(jià)值里�！12-16 14:00] 主持人：你剛才說(shuō)的評估，我們要取這幾種評估方法的最高值，是不是意味著(zhù)一次評估要把所有方法都用一遍呢？ [12-16 14:00] 柴強：從我們評估要求上來(lái)講，你這個(gè)評估的對象，或者你被征收的房屋，從理論上來(lái)講，它適合采用哪些方法，都要采用，不采用說(shuō)明理由，當然有些對象可能不適合于采用。像有些被征收房屋確確實(shí)實(shí)沒(méi)有交易，那市場(chǎng)法就用不了，或者有些同類(lèi)的房屋沒(méi)有租金或者其他經(jīng)營(yíng)收益，收益法也用不了。只要是它適用于這三種方法，都應該來(lái)評一遍，之后看哪種結果高，就應該采用高結果�！12-16 14:02] 主持人：不同的方法評估出來(lái)的結果差異有多大？ [12-16 14:05] 柴強：有可能差異還比較大�！12-16 14:05] 主持人：是什么原因造成的呢？ [12-16 14:05] 柴強：當然，評估本身，因為每一個(gè)方法，理論上來(lái)講，如果在正常市場(chǎng)情況下，它應該是一致的，現實(shí)中跟你量東西似的，不可能都一樣，肯定是有差異的。第二個(gè)可能市場(chǎng)不正常，像我們目前來(lái)講，這個(gè)市場(chǎng)可能不是完全正常的一個(gè)市場(chǎng)，從目前我所了解的情況來(lái)看，市場(chǎng)法評估的結果，都是比較高的�！12-16 14:05] 柴強：收益法評估的結果，或者成本法評估的結果可能偏低，當然市場(chǎng)有沒(méi)有泡沫那是另外一回事，反正現實(shí)的情況是這樣的。市場(chǎng)可能你這個(gè)房地產(chǎn)被市場(chǎng)高估或者低估了，如果被高估了，你用市場(chǎng)法評估的結果是高，收益法評估出來(lái)的結果就是偏低的。當然，特殊的情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣，像我感受比較深的，就是在95年以后，海南的房地產(chǎn)市場(chǎng)、92、93年房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆以后，出現很長(cháng)一段時(shí)間的房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，你這個(gè)房屋擺在這個(gè)地方，誰(shuí)去建這個(gè)房屋都要花那么多成本，但是市場(chǎng)不接受�！12-16 14:06] 柴強：另外可能成本法的評估結果是高的，市場(chǎng)法可能是低的，我們考慮到征收這種特別情況，我個(gè)人理解應該是采用比較有利于被征收人的，如果在那種市場(chǎng)情況下面，可能就是成本法的結果就是征收的評估結果�！12-16 14:06] 主持人：一般一次性的評估周期是多少？ [12-16 14:06] 柴強：評估周期看項目的大小，難易程度，我估計一般半個(gè)月或者十來(lái)天，都可以�！12-16 14:06] 主持人：如果是時(shí)間比較長(cháng)，比如說(shuō)個(gè)把月這樣的，我們的市場(chǎng)行情會(huì )不會(huì )有一個(gè)變化？ [12-16 14:07] 柴強：這就是一個(gè)難題�！12-16 14:07] 主持人：那么月初評估的，到月底就不是一個(gè)概念了�！12-16 14:07] 柴強：可以說(shuō)這是我們國家這幾年來(lái)出現的一種情況，一般房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì )有這么大的波動(dòng)。但是，這幾年出現了這樣的情況，這就是一個(gè)難題，需要進(jìn)一步研究。目前，征收決定公告之日，以哪一天的價(jià)值為準，評估就選那一天的價(jià)值評估，當然這個(gè)征收可能有個(gè)過(guò)程，可能市場(chǎng)發(fā)生了比較大的波動(dòng)，我覺(jué)得可以有多種方法來(lái)解決這些問(wèn)題�！12-16 14:07] 主持人：談了那么多關(guān)于評估的細節問(wèn)題，我更想知道，作為一個(gè)普通老百姓，作為一個(gè)擁有房子的人，我們怎么樣去選擇一個(gè)好的評估機構？ [12-16 14:07] 柴強：好的評估機構，恐怕政府部門(mén)、或者行業(yè)組織，包括我們學(xué)會(huì )，我們學(xué)會(huì )就是一個(gè)評估的行業(yè)組織，可以到網(wǎng)站上面去查，哪些評估機構，它在哪一年成立的，做評估年頭的長(cháng)短，還有一個(gè)它的資質(zhì)等級，我們現在對房地產(chǎn)價(jià)格評估機構實(shí)施的是資質(zhì)等級制度�！12-16 14:08] 主持人：這種等級怎么來(lái)劃分的？依據什么？ [12-16 14:08] 柴強：就比較復雜了，有它的從業(yè)年限、人員數量、包括質(zhì)量評審等等這些東西。實(shí)際上可以查找一些信用檔案，我們?yōu)榉康禺a(chǎn)價(jià)格評估機構和房地產(chǎn)估價(jià)師都建立了信用檔案，這個(gè)都可以查找。當然了，可能真正需要評估的時(shí)候，當地的征收部門(mén)看將來(lái)具體怎么操作，是不是把一些評估機構的情況給老百姓來(lái)介紹一下，或者貼到哪個(gè)地方，可以免費索取這些機構的情況。但是，這里面要禁止一些情況，機構不可以誤導性的夸大宣傳，或者詆毀別的機構�！12-16 14:08] 主持人：一般來(lái)說(shuō)，費用怎么樣？ [12-16 14:08] 柴強：費用都有國家標準�！12-16 14:08] 主持人：那么在第二次征收意見(jiàn)稿中也規定了這個(gè)補償金額不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋，類(lèi)似房地產(chǎn)這樣的市場(chǎng)價(jià)格，這是不是意味著(zhù)征收補償成本的提高會(huì )對政府作出征收決定產(chǎn)生作用？ [12-16 14:08] 柴強：實(shí)際上要講到這個(gè)征收，剛才我說(shuō)的通俗的話(huà)就是強買(mǎi)，給你價(jià)格要公道，不讓你吃虧，當然你也不能漫天要價(jià)。當然了，為了保護被征收人的合法權益，就是說(shuō)我拿你這個(gè)東西，你必須賣(mài)給我，而你這個(gè)東西在市場(chǎng)上同類(lèi)東西值多少錢(qián)，不低于那個(gè)東西，這是一個(gè)原則性的，保護價(jià)格的行為�！12-16 14:09] 柴強：防止過(guò)去確實(shí)有一些地方政府沒(méi)有錢(qián)，要辦大事，就節省拆遷費用，壓低補償。比如說(shuō)我拿你一個(gè)手機，我要給你多少錢(qián)，你這個(gè)手機在市場(chǎng)上值多少錢(qián)呢？當然，這個(gè)在市場(chǎng)上值多少錢(qián)可能要有一些辦法來(lái)解決，去找一些有代表性的手機、各個(gè)不同的市場(chǎng)價(jià)格，再去取它的平均值，剔除極端過(guò)高或者過(guò)低價(jià)格，來(lái)評估它的價(jià)格，任何商品都有一個(gè)市場(chǎng)價(jià)格問(wèn)題�！12-16 14:09] 柴強：像政府公布市場(chǎng)差價(jià)，今天這個(gè)菜每公斤多少錢(qián)，這就是市場(chǎng)價(jià)。因為你在具體的商店、或者不同的攤位，價(jià)格忽高忽低都有。這就是一個(gè)保護線(xiàn)，我要強制把你這個(gè)房屋征收過(guò)來(lái)，假設不知道要征收，假設你這個(gè)地方不征收，你這個(gè)房子大量都是二手房，你這個(gè)房子在市場(chǎng)上值多少錢(qián)，你不得低于那個(gè)，所以市場(chǎng)法也是按那個(gè)原則評的�！12-16 14:09] 柴強：當然，有些不同的地區目前的情況不一樣，有些地區低于市場(chǎng)價(jià)，當然也有一些地區大大高于市場(chǎng)價(jià)，反常的現象也不對。像好多被征收地段的房子比新建的高檔商品房還要貴，當然了，這里也有一些誤解，是把其他的補償也攤到這個(gè)里面來(lái)。這次我看征收條例里面一個(gè)在補償這塊更重要的地方，就是把給你的各種補償分解成每一個(gè)部分，每一個(gè)部分都有一個(gè)科學(xué)的量化，不是像過(guò)去一樣都放在一起，也說(shuō)不清楚，到底應該補多少、不補多少混淆了，這次把它摘開(kāi)，做到每一筆應該怎么科學(xué)量化�！12-16 14:10] 主持人：集體土地的這塊也是在這次條例中被特別提出來(lái)，我注意到集體土地上的房屋并沒(méi)有納入到這個(gè)條例中來(lái)，現在城市拆遷矛盾不是主要的，城市土地開(kāi)發(fā)已經(jīng)趨于完成，現在主要矛盾應該在農村，如果說(shuō)集體土地沒(méi)有拿到這個(gè)條例的管轄范圍內，拆遷的主要矛盾是不是并沒(méi)有得到解決？ [12-16 14:11] 柴強：你這個(gè)問(wèn)題提得非常好，這是從過(guò)去的體制傳下來(lái)的，過(guò)去是城市規劃區內的國有房屋拆遷適用這個(gè)征收條例，所以還是國有土地上的房屋征收適用這個(gè)。集體土地上的叫做土地的征收，而不叫做房屋征收，那就適用于土地管理法和相應的土地征收的一些辦法。過(guò)去叫土地征用，現在也改成土地征收了，那個(gè)補償和這個(gè)就不一樣，不是這套規矩，城市房屋征收的補償是按照貨幣補償，當然的講，就是按照價(jià)值�！12-16 14:11] 柴強：但是，那個(gè)我所了解的，是按照被征收土地的平均年產(chǎn)值的幾倍來(lái)補償，當然房屋可能涉及到農民的房屋有一套補償。嚴格意義上講集體土地上不在適用范圍內，要改就是改另外一套東西，就是改土地管理法了，現在我聽(tīng)說(shuō)也在修訂，可能有些東西是不是考慮和這方面來(lái)銜接。所以，您說(shuō)的非常對，集體土地上面的包括特別是城鄉接合部的，可能相鄰的那塊土地，有些房子建在國有土地上，你適用征收補償都是這個(gè)條例，如果屬于集體土地，就需要另外一套規則，兩套規則是不一樣的�！12-16 14:14] 主持人：要分別對待�！12-16 14:14] 柴強：對�！12-16 14:14] 主持人：這個(gè)征求意見(jiàn)稿規定，被征收人在法定期限內不提起行政訴訟的，又不履行補償決定的，由作出房屋征收決定的市縣級人民政府依法申請人民法院進(jìn)行強制執行，您認為法院執行強制拆遷有什么難度？ [12-16 14:14] 柴強：沒(méi)什么難度，征收就是公共利益的需要，他到哪里取得土地，不像一般的動(dòng)產(chǎn)，可以流動(dòng)的，有時(shí)候一條馬路必須要經(jīng)過(guò)這個(gè)地方，所以就必須啟動(dòng)征收。所以，對于征收有異議的，無(wú)非就是兩個(gè)，一個(gè)是你符合不符合公共利益，如果你不符合公共利益，給你推翻了，你就不能征收了。如果你符合公共利益，就必須要征收，所以在公共利益第一個(gè)裁決或者法院來(lái)判的話(huà)，我個(gè)人的理解，就是第一是符合不符合公共利益這個(gè)框框，這是一個(gè)，我剛才講的應該比較清楚，如果不在公共利益范圍內，你這個(gè)征收可能是無(wú)效的，如果在這個(gè)范圍內，應該就是有效的�！12-16 14:14] 柴強：接下來(lái)第二個(gè)問(wèn)題就是補償了，補償是不是足額到位，是不是一個(gè)合理、公平的補償，如果這個(gè)補償不到位，那你還要服從這個(gè)征收，這時(shí)候補償按照這套規則給你不低于什么東西。如果補償到位了，你就要服從征收了，并不是說(shuō)你想不走，或者漫天要價(jià)，所以我看這個(gè)條例考慮比較周到，就是說(shuō)對于你確確實(shí)實(shí)被征收的房屋很小、很破，評估出來(lái)價(jià)值很少，也考慮到你的基本保障住房問(wèn)題。我所遇到的很多人，被征收的房屋可能很小，當然你很有錢(qián)，其他地方還有很多房子，那你得到的就是這個(gè)房屋價(jià)值再加上剛才的搬遷費用那些東西，你不能通過(guò)這個(gè)東西想發(fā)大財，也不可能，還是強買(mǎi)，和一般的公共買(mǎi)賣(mài)不一樣，有個(gè)強制性的，為了公共利益，你必須強制賣(mài)給政府�！12-16 14:16] 柴強：當然，賣(mài)給政府這個(gè)價(jià)格給你公道，不讓你吃虧，當然你也不能通過(guò)這個(gè)行為認為你離開(kāi)了我這個(gè)房子可能公共利益其他的干不成了，你不能因為這個(gè)東西說(shuō)我就是要多少，你不滿(mǎn)足我就不走，這個(gè)東西也沒(méi)有道理。所以，我的理解是這樣的，法院判決就是符合不符合公共利益，在不在這個(gè)范圍。第二個(gè)，補償到位不到位，如果到位，就要服從這個(gè)�！12-16 14:17] 主持人：還是有很多的客觀(guān)和公正在里面的�！12-16 14:18] 柴強：對�！12-16 14:18] 主持人：那么，在拆遷條例中把第一稿中的因危舊房改造需要征收房屋的，須事先進(jìn)行民意征詢(xún)，經(jīng)過(guò)90%以上被征收人的同意，政府才可以做出房屋征收決定的規定取消了。第二稿修改成了保障性安居工程建設舊城區改建，應當納入市（縣）級國民經(jīng)濟規劃，是不是意味著(zhù)我們居民發(fā)言權變小了？ [12-16 14:18] 柴強：要看怎么來(lái)理解這個(gè)問(wèn)題，這個(gè)也是另外一套機制，有兩個(gè)不同條款，保障性安居工程建設，應納入年度計劃，那就按照這個(gè)計劃，計劃是怎么通過(guò)，你這個(gè)里面也是怎么一個(gè)通過(guò)程序。當然我剛才理解的，這個(gè)計劃要經(jīng)過(guò)人大來(lái)通過(guò)，按道理還是更嚴格的，因為你可能通過(guò)這個(gè)人民代表大會(huì )這樣一個(gè)制度來(lái)表達你對這個(gè)方面的看法，可以通過(guò)人大代表，如果不通過(guò)這個(gè)過(guò)程，你不也是達不到這個(gè)目的的嗎�！12-16 14:18] 主持人：其實(shí)是更加嚴格、更加規范，更具有權威性了�！12-16 14:19] 柴強：對�！12-16 14:19] 主持人：事實(shí)上，早在2007年的時(shí)候國務(wù)院法制辦已經(jīng)著(zhù)手研究修改現行的拆遷條例了，經(jīng)過(guò)三年出臺的時(shí)間仍然難以預告，您認為這里面最大的阻礙是什么？ [12-16 14:19] 柴強：確確實(shí)實(shí)這個(gè)問(wèn)題難度比較大，包括理論研究，好多還需要再研究，當然這個(gè)問(wèn)題也是社會(huì )上非常關(guān)注、涉及到老百姓的切身利益，所以我認為政府相當慎重，不是輕易的就把它出臺了，如果輕易出臺也很快。所以，為什么還要搞第二次的公開(kāi)征求意見(jiàn)，我所了解的好象也是第一次，其他的法律行政法規還沒(méi)有出現第二次的�！12-16 14:19] 主持人：那么既然是第二次向全社會(huì )公開(kāi)的征求意見(jiàn)，我們其實(shí)更想聽(tīng)一聽(tīng)來(lái)自專(zhuān)家的聲音，這個(gè)聲音可以告訴我們，怎樣提出更有效、更容易被采納的意見(jiàn)�！12-16 14:20] 柴強：我覺(jué)得提意見(jiàn)，要在合理、合法的基礎上，當然這個(gè)條例正是因為它可能還存在有些沒(méi)有想到的問(wèn)題，可能你從當事人方面更感覺(jué)到這個(gè)條文估計到了，那你可以把你的意見(jiàn)充分反映上去，講出他的道理，我覺(jué)得這樣可能就容易被采納，而不是說(shuō)簡(jiǎn)單的我就是不贊同，為什么有這樣一個(gè)因素在里面。當然，里面的有些規定還要理解透了，可能有些問(wèn)題已經(jīng)有了，只是說(shuō)你自己沒(méi)有考慮清楚，怎么不吸收我的意見(jiàn)等等這樣一些問(wèn)題。當然，我覺(jué)得只要是合理的這種意見(jiàn)，都會(huì )有吸納進(jìn)來(lái)的可能�！12-16 14:20] 主持人：今天也非常謝謝柴老師到我們中國經(jīng)濟網(wǎng)來(lái)做客，在節目結束之前，再跟網(wǎng)友們說(shuō)幾句話(huà)！ [12-16 14:26] 柴強：大家好！前面都是談了我的一些看法，可能不太妥當，希望大家批評指正�！12-16 14:26] 主持人：柴老師也非常謙虛，聽(tīng)了柴老師給我們的介紹，相信各位網(wǎng)友心里更踏實(shí)了，因為柴老師不僅告訴我們如何選擇更好的評估機構，也告訴了我們從一個(gè)專(zhuān)家的角度來(lái)講，如何提出更好更有效的建議，也希望我們的生活能夠通過(guò)這個(gè)條例變得越來(lái)越好，我們今天的節目就到這里，感謝您的收看，下期再見(jiàn)！ [12-16 14:27] |